海港城位于香港九龙尖沙咀，是香港最大规模的高端商场之一，约有700间零售商店，也是最多内地游客观光购物的商场。

时尚头条网报道：虽然香港零售前景依然充满不确定性，但香港第一高端商场海港城母公司九龙仓(00004.HK) 分拆旗下投资物业独立上市的消息再度甚嚣尘上。

据悉，九龙仓持有的投资物业并不包括酒店业务，只包含海港城、时代广场、荷里活广场、会德丰大厦及卡佛大厦，以及中国成都国际金融中心等投资物业。其中位于尖沙咀的海港城和位于铜锣湾的时代广场的这两个黄金地段的高端商场一直是大量内地游客光顾的地方，也是该上市集团的现金奶牛。

摩根士丹利今日发表研究报告指，九龙仓3月曾公布研究分拆旗下投资物业，即使中国内地和香港两地零售前景改善、公司续租租金维持正增长，但公司股价至今仍然跑输恒指10个百分点， 该行认为，若九龙仓分拆旗下海港城及时代广场上市，将有潜在35%上升空间。

而有消息人士预计，九龙仓将在8月9日中期业绩报告会上公布分拆旗下海港城及时代广场安排。受多重消息刺激，九龙仓股价今日上涨逾5%，股价突破70港元至每股70.6元，市值则突破2000亿港元至2142亿港元，创下半年以来的新记录。

花旗在上个月20日发表研究报告指，海港城及时代广场的空置成本于去年下半年下跌，预计在今年上半年海港城的零售好转之下，今年租金有上调空间，另外，九龙仓的重庆国际金融中心IFS及长沙IFS也会在今年下半年开幕。

据九龙仓去年全年业绩显示，集团核心利润升25%至137.54亿元，当中64%来自投资物业，28%来自发展物业。其中投资物业核心盈利增长6%达88亿元，集团指上升原因是出租率高及续租租金增长符合目标。去年九龙仓旗下的香港投资物业总收入达129.39亿元，同比增长6%，营业利润上涨7%至112.88亿元。

不过按项目计，海港城去年租户零售额跌约10%，整体收入增加5%至89.6亿元，营业利润增长5%至78.47亿元，商场收入增长4%至62.07亿元，但由于叶壹堂因调整策略撤出香港，出租率降至96%；铜锣湾时代广场收入增加6%至28.38亿元，营业利润增长8%至25.33亿元，商场收入增加6%至21.37亿元，出租率维持在99%，租户的零售额下跌11%至81亿元。

值得关注的是，今年首季集团旗下海港城及时代广场零售额录得轻微增长，表现优于行业，而根据商户提供的4月初步资料，集团认为表现也不错，不过，九龙仓董事长吴天海坦言不能马上断定香港零售见底回升，要多观察数月才知道最黑暗日子是否已过，集团目前整体人流有所上升，由于大部分租户租金采用分红机制，因此商户生意表现较好有利于集团租金收入的增长。

吴天海则指根据旗下两大商场数据，指出奢侈品商户表现较佳，反而非奢侈品商户表现拖累整体增长，但他强调不能反映全香港的零售情况。

截至目前，九龙仓手上的中国内地和香港投资物业最新估值高达3193亿元，约占整个集团的总资产值的71.94%。当中尖沙嘴海港城的商场及写字楼估值便高达1645亿元，相当于总资产的37.06%，连同时代广场，占投资物业估值比重高达68.6%。

有分析人士指出，包括海港城及时代广场的租金仍然面临巨大的压力，主要是香港零售业的复苏仍然艰难，充满不确定性，对于中国内地游客的奢侈品消费而言，香港是一个再熟悉不过的购物目的地，而当地的商场租户很少尝试差异化的销售策略。（文/陈舒）