高昂的租金对于业绩连连下滑的Gap而言无异于一大拖累，图为其纽约第五大道的旗舰店
作者 | 周惠宁
高昂的店铺租金最终成为压倒Gap纽约旗舰店的最后一根稻草。
在圣诞节后的第一天，也是消费者每年最期待的大型促销日当天，Gap集团却宣布其核心品牌位于纽约第五大道的旗舰店将于1月20日正式关闭。据悉，该旗舰店于1998年开业，至今已有20年的历史，共有三层楼，占地面积达4万平方英尺，Gap品牌最初所签的年租金约为8000万美元。
纽约第五大道是蝉联多年全球租金最贵的购物街道，但于今年被中国香港铜锣湾的罗素街超越。纽约房地产委员会最新发布的报告则显示，尽管Gap旗舰店所在的第49街和第59街间的租金较去年同期下降了24%，但平均租金仍高达2973美元每平方英尺，这意味着Gap仅这一家旗舰店每年的租金就超过1亿美元，单单租金每月就背负高达900多万美元成本。
图为Gap集团主要业绩数据
Gap业绩持续低迷，据时尚头条网数据，在截至11月3日的三个月内，Gap品牌销售额同比下跌2.9%至12.83亿美元，同店销售则下跌7%。
在财报后的电话会议上，Gap集团首席执行官Art Peck首次坦承品牌业绩持续受到实体零售租金上涨压力，将关闭数百家门店以提升自身的盈利能力。据2017年的财报显示，Gap集团每年在租金方面的开支约为13亿美元，2018年以来Gap集团共关闭约200家门店。除Gap外，Gap集团旗下还拥有Banana Republic、Old Navy、Athleta、Intermix和Hill City共5个品牌。
不过，分析师们对Gap关闭纽约第五大道旗舰店的决定依然感到惊讶，表示无法理解为何一家位于全球最繁华街区的门店的销售表现竟无法达标，并认为Gap旗舰店的关闭对于纽约零售业而言是一个不好的迹象。
Ralph Lauren在去年4月关闭了第五大道上的纽约旗舰店
每月租金1400万，Forever 21 2016年底无奈关闭香港旗舰店
Business Insider则于12月19日对Gap实体门店进行探访后总结道，过度促销令品牌形象大打折扣，而价格依然超出消费者预期是Gap不再受消费者欢迎的主要原因。
值得关注的是，在Gap关店消息传出的同一天，又有业内人士透露意大利奢侈品牌Versace位于纽约第五大道647号的旗舰店或将搬迁，目前Cushman & Wakefield已向该品牌旗舰店发起为期5年的转租提议。
Versace位于第五大道的旗舰店也将搬离
Versace于今年10月被已更名为Capri集团的Michael Kors以21亿美元收购，当时该集团计划在交易完成后在美国开设100家Versace门店。据悉，Versace旗舰店或搬至纽约更加高端的上城区。
另据女装日报消息，纽约第五大道上占地65万平方英尺的奢侈品百货Lord & Taylor也将于1月2日开始撤离，青少年服饰品牌Abercrombie＆Fitch则被传将搬离目前所在的第53街和54街，转而接手Gap将关闭的旗舰店。
实际上，美国零售大幅关店已非一日之寒。美国传统零售商近年来正面临着严重的关店危机，过去几年中纽约关闭的零售商店数以万计，大部分被资金实力较为雄厚的美国连锁店替代，而如今更是陷入僵局，许多连锁店难以维持。
高租金毁了纽约“街区文化”，也间接摧毁了曾经辉煌的美式时尚。除上述品牌外，近一年来Ralph Lauren和L Brands旗下的奢侈手袋品牌Henri Bendel位于纽约第五大道的旗舰店也先后关闭，原因无一例外都是因为难以负担的高昂租金。
受此影响，纽约第五大道今年的空置率大幅上升，从一年前的10%升至20%。据悉，Ralph Lauren关闭的纽约旗舰店租约始于2013年，原租期长达15年，总面积为3.8万平方英尺，每年仅租金就高达2500万美元，目前仍未找到接手的品牌或零售商家。
空置率上涨的情况同样也发生在美国大型购物中心内。房地产数据公司Reis Inc. 在今年对美国77座大城市及周边地区进行了调查，发现美国大型购物中心的空置率在2018年第一季度升至8.4%，创2012年第四季度以来最高水平。
图为2018年和2017年零售店关闭数据
虽然今年美国零售商的关店数量较2017年有所好转，但情况依然不容乐观。据Coresight Research的数据，截至12月19日美国零售商今年共关闭5436家商店，最大输家是已破产的美国玩具零售商Toys R Us，共关闭735家门店，关店最多的时尚零售商则为Ann Taylor母公司，共关店500家。
在宣布大规模关店计划的零售企业中不乏Guess、Michael Kors和Foot Locker等大型奢侈时尚零售商，不过Michael Kors、Crocs和Guess等品牌的关店数量则较去年已有所减少。
除自身经营不善的原因外，经济环境和行业变化也给美国的时尚零售业带来了不小的冲击。特朗普于2017年走马上任后便发起了一系列的新政策试图推动股价增长，但目前美国地缘经济的持续不稳，令投资者愈发担忧零售业的泡沫将快要被戳破。
“这个行业还在寻找突破口，”彭博行业研究分析师诺埃尔•赫伯特表示。 “我不知道有多少商场可以涅磐重生。”空置率的增加，或许意味着美国痛苦可能才刚刚开始。
不可否认的是，消费者的消费习惯向移动端的转变在给零售商创造了机遇的同时也对线下零售业务造成了很大压力。众多传统上一直是购物区支柱的百货公司和其他零售商的规模都在缩小，或者已经倒闭。
据万事达卡最新发布的数据显示，美国假日购物季销售增幅录得5.1%，超过8500亿美元，创6年来最强劲表现，主要得益于消费者在线购物额19%的强劲增长提携，百货商店的销售额则下跌1.3%。
CNBC预计，此番“关店潮”或许要到2020年才会结束，这取决于其与美国购物中心和门店房东的谈判情况。
深有意味的是，业界对于“关店潮”还有另外一种看法。Winick Realty Group副总裁Ken Hochhauser指出，仔细观察不难发现，纽约第五大道正在惩罚弱者并奖励强者，“现在放弃第五大道黄金位置的时尚零售商近年来的市场份额一直在下滑，并与年轻消费者逐渐脱轨，而Dior等奢侈品牌却试图在该地段寻找合适的位置开设新店。”
美国高端女装品牌Vince早前表示将于明年在纽约第五大道609号开设一家新店，该地址恰好位于洛克菲勒中心对面，拥有极高的人流量。德国运动品牌Puma同样看中该街区，将于明年下半年开设一家三层旗舰店。
今年11月，美国最大运动服饰品牌Nike在第五大道650号新开了一家高达六层，占地6.8万平方英尺的创新概念门店。Under Armour首席执行官Kevin Plank也透露，品牌位于第五大道587号的新店将于2021年上半年开业。
图为Nike于11月开设的全球第二家创新概念旗舰店
Ken Hochhauser进一步强调，第五大道租金虽然高昂，但人流量和变化速度都超出美国其它街道平均水平。据数据显示，今年11月共有2010万人穿越第五大道和第42街，这是自由女神像每月访客量的6.5倍。
有分析师认为，市场可能到达了一个转折点。纽约零售地产代理Robin Zendell表示：“像饥饿游戏一样。如果你又聪明又有创新精神，就能在这个市场生存下去。商场和零售商们不得不学会倾听新一代消费者的心声。”
为了让Gap品牌尽快夺回失去的市场份额，集团于今年2月宣布品牌首席执行官Jeff Kirwan离职，其职位由在专业零售方面有20年经验的Neil Fiske接任。不过上任后的Neil Fiske并不轻松，除了要维持业务和库存水平的稳定外，如何提升Gap品牌在年轻消费者的存在感和受欢迎程度也是他面临的一大挑战。
Art Peck透露，随着数字化趋势愈发明显，Gap集团将着重发展线上业务，去年该集团的电商销售额已超过30亿美元，据Art Peck预计该数字在今年有望达到35亿美元。他表示，集团已通过Old Navy初步取得在线购物服务的成效，未来将把Old Navy的数字化转型战略推广至集团旗下的其它品牌，但拒绝提供具体的细节。
此外，鉴于亚洲已成为最具潜力的时尚市场，Gap品牌视中国为其突破点之一，试图进一步打通线上线下，与其他快时尚品牌和电商争夺年轻消费者。
关店消息传出后，Gap集团昨日股价大涨4.62%至25.82美元，不过自今年以来累积下滑了23%，目前市值约为98亿美元。
