预计到2025财年，K11会在10个重点城市开展合计共38个项目

作者 | Drizzie

永远不要浪费一次危机，2020年的疫情拉开了商业零售项目的差距。 

据时尚商业快讯，港资地产新世界发展日前公布截至2020年12月31日的上半财年业绩数据，集团总收入上涨9.6%至355.8亿港元，净利润录得371.9万港元，股东应占利润为1.03亿港元，分别微跌5%和0.4%。

物业销售方面，新世界发展在中国内地和香港的表现均好于预期。期内，物业发展收入同比增长6.74%至127.94亿元。香港应占物业合同销售金额达到263亿港元，超越集团所订立200亿港元的2021财政年度香港合同销售目标。 

物业投资收入则上升5.75%至23.14亿港元。其中香港物业投资收入同比增长7%至14.4亿港元。尽管受到防疫政策收紧和国内外旅客减少的影响，新世界发展旗下主打高端生活方式概念的K11购物艺术中心因其独特的文化零售模式依然受到本地消费者的青睐。

香港K11 Art Mall和K11 MUSEA销售额增长56%，远超香港零售销售的整体表现，有效拉动集团收益。据香港相关机构最新公布的数据显示，去年12月，香港零售销售总额下跌13.2%，较11月4.1%的跌幅显著扩大，连续23个月同比下降。2020年香港零售销售总额同比下跌24.3%，已连续两年下跌，为自1981年有记录以来最大年度跌幅。

在去年低迷的香港零售环境下，K11 MUSEA出租率高达约99%，每月平均客流达165万人次。K11 MUSEA 金卡会员人数增加358%，会员销售额同期提升156%。其中，K11 MUSEA有10个零售品牌和11个餐饮品牌逆市开业，抢占香港零售市场。

香港K11 MUSEA出租率为约99%，每月平均客流达165万人次

同样得益于K11购物艺术中心的强劲发展，中国内地物业投资收入增长3.6%达8.74亿港元。位于上海、武汉、广州、沈阳四个城市的5个K11购物艺术中心去年销售额同比上升35%。其中上海K11表现最好，销售额增幅为37%，12月的增幅更高达22%，创2013年开幕以来新高。沈阳K11也录得50%的增长。 

新世界发展在香港及全球零售业受疫情重创下实现逆势上涨，引发业界密切关注，而K11项目成为该季度集团业绩的绝对亮点。

K11购物艺术中心创立于2009年，首席执行官郑志刚在对新世界百货VIP调研后发现，高趋同度是制约零售业发展的最大障碍。针对这一痛点，他采用艺术、人文、自然三位一体的思路，在香港金融危机爆发与零售业萧条的环境下创立了被称为“世界上第一个艺术购物中心”香港尖沙咀K11购物艺术中心，一举成功。 

以主题为特色，跨界为方式，K11购物艺术中心分别通过打造创意空间、创造商业连接点和社群运营三方面能够摆脱传统购物中心的趋同化弊端。K11旗下包括办公楼品牌K11 ATELIER，K11自有实体店和K11线上零售店，形成文化延伸品生态。

K11购物艺术中心在成立第一年就收支平衡实现盈利，第二年营业额增长3倍，每个月客流量能稳定在100万人次以上。据2015年财务报表显示，其出租率接近100%，每月平均客流量超130万人次。

2013年6月，位于淮海中路新天地商圈的上海K11开业。次年，上海K11举办的莫奈画展引发观展热潮，总观展人数高达26万人，单日客流量达6000人，一举打响上海K11名声。2015年鬼才达利的展览又吸引了近20万人流。上海K11特展期间商场日常营业额往往能大涨20%。 

在2020年疫情以前，上海、广州、武汉、沈阳开设的K11购物艺术中心已经成为一个中国内地标杆式的文化商业项目。 

去年疫情虽然使得全球实体零售业受到冲击，但是K11对于全渠道销售的快速布局和反应使其化危为机。四地K11于去年8月联合举办连续三日的线上和线下“潮奢艺学不打烊”活动，以及K11 GO全国会员小程序线上直播活动，联动线下多元主题场景，活动期间带动 K11的总销售额同比增长4倍。 

郑志刚在业绩会上表示，集团旗下K11今年1月到2月的收入继续增长强劲，其中香港K11销售同比上升54%，内地大增150%，并认为“最差的时间已经过去”。他希望未来5年香港K11租金收入复合式增长在每年15%至20%，内地年增长25%至30%。 

新世界发展近期传递出明确信号，将全面押注中国市场。就K11项目而言，集团将加速扩张，全面复制该品牌已被疫情所验证的成功模式。预计到2025财年，K11会在10个重点城市开展合计共38个项目，总楼面面积达到284.6万平方米。

K11位于武汉在硚口区的第二个项目K11 Art Mall II 馆及 Avenue 11已于2020年年底正式开幕，开幕首两日吸引超过11万客流量。集团表示，作为疫情发生以来首个在武汉亮相的大型商业综合体，该项目为武汉及华中地区带来全新的文化创意和商业活力，振兴市场，释放更多消费力。

K11位于武汉在硚口区的第二个项目是疫情发生以来首个在武汉亮相的大型商业综合体

同时此项目与位于武汉光谷的 K11 Select 发挥协同效应， 全面覆盖区内不同年龄层的消费者。项目总楼面面积约 13.4 万平方米，涵盖8.3 万平方米的K11 Art Mall和5.1 万平方米K11 ATELIER写字楼，以及K11旗下首个室外休闲步行街 Avenue 11，引入超过30个品牌的武汉或华中首店。 

去年8月，新世界发展还宣布成功以41.11亿元摘得上海黄浦区淮海社区地块，占地面积约1.7万平方米，总开发面积约为12.8万平方米，将被打造为艺术性与现代感兼具的高端商业综合体。   

这是继2013年中国内地首个K11购物艺术中心入驻上海后新世界发展再度入沪。两家K11都位于仅次于静安寺商圈的淮海中路商圈，第二家K11几乎就在原上海K11斜对面，有望弥补K11零售空间过于狭窄的问题，也被认为是上海最受期待的新项目之一。 

根据新世界发展的说法，集团积极投资中国内地，开发崭新消费模式及办公空间，将会有一系列由 K11品牌运营的综合体陆续落成开业，其中多个重点项目位于大湾区如深圳太子湾、深圳前海及广州番禺，及重点一、二线城市如北京、上海、 杭州和宁波等。

由K11项目牵引，新世界发展正在将更多重心投入中国内地市场。今年1月，新世界中国地产有限公司总部正式落户广州，集团表示将借助横跨粤港两地的开发、运营、品牌、资金方面的优势，深度布局粤港澳大湾区及中国内地重点一、二线城市，全面发力大湾区建设。

随着疫情防控形势不断好转，中国内地经济社会发展逐步向好，扩大内需战略和各项促进消费的政策显效发力，消费结构持续升级，居民消费需求逐步释放。

国家统计局公布的数据显示，2020年社会消费品零售总额为人民币 39.19万亿元，较去年同期下降3.9%，其中第三、四季度增速转正。商品零售恢复速度快于整体消费市场，连续6个月同比正增长。升级类商品零售表现亮眼，受到全球疫情的影响以及出境游受限影响，中国内地的奢侈品市场份额由2019 年的11%增长到2020年的20%。

值得关注的是，北京华联集团旗下高端商场SKP也于近一年内接连布局昆明、成都、武汉、呼和浩特、杭州等多个城市。

一边是打文化牌的港资项目K11提前十年押中了中国高端商业零售的发展机会，一边是本土高端商场通过扩张实现品牌化，未来国内高端零售的竞争无疑将更加激烈。