上海晶品购物中心一度估值逾10亿美元，但近六年估值没有上涨

作者 | Drizzie

中国商业看上海，上海零售看静安寺。

就在上周，上海晶品购物中心突然传出将被收购的消息。如此大宗出售消息一经传出，就引起了国内商业地产和零售行业的密切关注。

据彭博社援引知情人士透露，上海晶品购物中心的零售空间由香港私募股权地产投资企业丰泰地产与南韩国营退休基金NPS共同拥有，各持50%。此项资产的售价可能总计高达8.6亿美元，约合60亿人民币。

截至目前，丰泰地产和NPS均未对此置评。

位于上海核心地标静安寺一侧、愚园路和常德路交叉口的上海晶品购物中心，可能是静安寺核心商圈最低调的商业地产项目。相较于另一侧的“中国百货业标杆”久光百货、主打设计师品牌的芮欧百货、奢侈品牌云集的静安嘉里中心，以及南京西路延伸地段的恒隆广场、中信泰富和梅龙镇“梅泰恒”高端商圈，上海晶品是在激烈竞争中唯一具有活力的中档购物中心。

尽管因隐居静安寺背面而常常被忽视，上海晶品的地位在该商圈依然十分重要。

上海晶品占地面积2万平方米，零售建筑面积73000平方米，零售楼层地下二至七层，以上八至十八层为甲级商业楼。从商场定位看，上海晶品自2015年开幕后逐步了针对年轻时尚人群的清晰定位，特别是包括Nike、adidas、Under Armour、Jordan在内的运动品牌旗舰店矩阵，其中Jordan为上海首家Jordan独立店。

另一方面，上海晶品直通地铁交通枢纽的天然流量优势，以及针对附近白领人群的丰富餐饮业态，也令该购物中心成为静安寺商圈内部不可或缺的功能性项目。除自身的写字楼外，上海晶品周边还分布着静安中华大厦、申乐大厦、SOHO东海广场等写字楼。

据官网资料显示，丰泰地产是一家2002年成立的香港私募地产基金，是亚洲最大规模的不动产私募基金之一。截至2019 年底，丰泰地产曾管理的累计房地产资产总额超过118亿美元，包含丰泰现有管理约77亿美元的现有资产，已出售或变现的资产总值41亿美元。

丰泰在亚洲投资各种不同类型物业，由豪宅、商业项目、零售、写字楼空间乃至酒店及服务式住宅，其中写字楼是主要投资标的，占比达40%。目前在内地的投资项目包括包括北京励骏酒店、上海晶品购物中心、漕河泾中环C广场、上海浦江科技广场等。

对于丰泰地产而言，虽然该公司号称“亚洲最大的不动产私募基金”，但上海晶品依然是一个不小的商业项目，它同时也是丰泰地产在内地的首个项目。该私募地产还曾披露，旗下多支基金参与投资了上海晶品，意味着对该项目进行重仓。

据《每日经济新闻》 2015年报道，晶品购物中心所处地块原为“静安小亭”，是静安城投的项目。从2007年开始，丰泰地产开始投资当时的“静安小亭”，参与重建工作，并最终买下该项目的全部股权。官网资料显示，晶品收购日期是2007年9月，物业类型为“一级零售不动产”和“甲级写字楼”，总值10.67亿美元，在2012年12月取得建地使用许可。

2015年5月，上海晶品正式开业。开局不算顺利，由于彼时实体零售业开始走下坡路，招商困难，开业前夕上海晶品的整体出租率仅为80%。同时，上海晶品主要布局的H&M等快时尚品牌，也很快告别黄金时代，业绩低迷。反而是运动品牌和餐饮业态支撑起了此后数年上海晶品的经营，除此之外还包括承租能力较好的数码品牌。

在独树一帜的营销策略和精细化经营下，上海晶品在业界仍然获得了较高评价。

微信公众号商业咔评论称，如果把商业项目比作咖啡店，其实异曲同工，有些试图占据市场，寻求高速扩张连锁化经营，标准化是常态；有些则如同连锁精品咖啡，选址方面精挑细选，市场占有率不是首选项，确保每家店都能出好品质是关键；有些则好比街角的“小而美”，店家悉心经营，未必长期处于聚光灯下，但有自己的精彩，上海晶品就是这个类型。

商业咔认为，上海晶品尤擅以“Love & Mode”核心理念进行贯穿全场的主题活动，持续推出内在逻辑自洽、趣味十足的自创IP和购物指南期刊，并且在包括地铁连廊在内的硬件设施上保持了高品质的输出。

上海晶品自开业后维持了相对高质量的经营水平，这自然是影响这一地产项目估值的重要因素。

据一篇2014年4月发布在私募地产基金行业刊物上的文章显示，上海晶品当时的估值超过10亿美元。

而据彭博社最新报道，丰泰地产在2015年底以8.2亿元人民币（约合1.18亿美元）的价格，将上海晶品的写字楼业务抛售给了另一个中国买家。不过，这一交易未在任何公开渠道进行披露。同时也没有公开资料显示南韩国营退休基金NPS进入上海晶品的时间节点。

若上海晶品零售空间最终成功以8.6亿美元出售，加上上述报道所称出售写字楼所得的1.18亿美元，上海晶品当今的总价值为9.78亿美元，已不及2014年的逾10亿美元估值，近六年估值没有上涨。

尽管市场无从知晓对丰泰地产当初的投资金额，以及近年来上海晶品项目的收益状况，但是很显然，对于估值达到天花板上海晶品而言，卖点已至。

丰泰地产此时选择退出，一方面与市场前景判断有关。受疫情影响，中国商业地产交易受到重创。根据高纬环球的数据，第二季度该行业的交易价值比今年前三个月暴跌34%。零售业受到的打击尤为严重。而据第一太平戴维斯数据，在截至6月30日的三个月内，上海地区购物中心的空置率触及近12%，租户为保住现金纷纷选择关闭店铺。

另一方面，不同于其他商业地产背后的传统港资地产公司，上海晶品背后的丰泰地产是主营资产托管的私募股权基金，其目标是帮助投资人实现收益最大化。也就是说，丰泰地产随时需要伺机退出，保证收益。而南韩国营退休基金NPS作为养老基金，也以稳健投资、控制风险为主要意图。

早在上海晶品未开业时，就有该领域律师表示，操盘方并不一定非要等到项目运作成熟后再考虑卖掉退出，可能已经在寻找买家接盘。

因此丰泰地产的退出只是时间问题。从2007年布局至今，丰泰地产实际上已经苦心经营13年，在静安寺商圈竞争极为激烈，且开局不利的情形下，依然凭借独特的思路做出了高质量的地产项目，证明了足够的耐心。而在当下全球经济局势不确定性陡增的情形下，全球投资人都在做谨慎打算。

位于淮海中路商圈的上海K11将在一街之隔推出第二家K11

令市场感到好奇的当然是，谁能以60亿人民币的高价吞下上海晶品。

虽然不少全国商业地产项目因疫情冲击而停滞，但逆风而上者气势如虹。今年以来，北京华联旗下的奢侈品商场SKP在全国疯狂拿地，在北京和西安SKP之后，又于数月来接连落子成都和昆明。有分析认为，SKP已经完成了在西北和西南新兴市场“占坑”的下沉布局，其下一站或将是最难啃的江浙沪市场。

即便是在寸土寸金，难以找到空地新建项目的上海浦西，依然发生着震撼市场的变化。上周，港资地产新世界发展有限公司刚刚宣布，在首席执行官郑志刚的主导下，集团成功以41.11亿元摘得黄浦区淮海社区地块，占地面积约1.7万平方米，总开发面积约为12.8万平方米，将被打造为艺术性与现代感兼具的高端商业综合体。

这是继2013年中国内地首个K11购物艺术中心入驻上海后新世界集团再度入沪。两家K11都位于仅次于静安寺商圈的淮海中路商圈，第二家K11几乎就在原上海K11斜对面，有望弥补K11零售空间过于狭窄的问题，也被认为是上海最受期待的新项目之一。

同时，在郑志刚投注大量心血重金打造的香港K11 MUSEA遭遇零售寒冬和疫情打击后，其对上海K11的加注或能帮助其扭转被动局面，进一步完善K11在华东的战略布局。

商业是上海的基因。原本激烈的上海商业地产和零售竞争，在疫情之后也丝毫不会停止。