Ralph Lauren纽约第五大道旗舰店租约始于2013年，租期长达15年，每年租金为2700万美元
作者 | 周惠宁
美国零售行业乌云密布。
据Business Insider消息，美国奢侈服饰品牌Ralph Lauren日前将位于纽约第五大道的一家大型店铺转租给了西班牙快时尚零售连锁店Mango，该店地处全球最昂贵的购物街区纽约第五大道711号东55街的转角，面积约2629平方米，此前是Ralph Lauren Polo店。
根据新的协议，Mango将以每年500万美元左右的价格接盘，不及Ralph Lauren此前支付的每年2700万美元租金的20%，Ralph Lauren则会获得Mango在该门店的部分销售收益，在这座建筑里的时尚餐厅Polo Bar也会继续运营，以减少交易损失。
实际上该店租约始于2013年，租期长达15年，但在2017年Ralph Lauren就已关闭了这家位于第五大道的旗舰店，只是迟迟没有找到接盘者，更无法终止合同，Ralph Lauren因此在关店后还继续缴付了3000万美元的租金和房产税。
有分析直言，Ralph Lauren低价转租旗舰店实属无奈之举。在疫情的冲击下，这个服装零售商正面临史上最严峻的挑战。
据时尚商业快讯数据，在截至9月底的三个月内该集团收入同比大跌30%至11.9亿美元，不及分析师预期，净亏损为3910万美元，上年同期净利润为1.82亿美元。报告期内，Ralph Lauren在本土市场美国的销售额大跌38%至5.43亿美元，欧洲则下跌25%至3.59亿美元，中国所在的亚洲市场也下滑7%至2.37亿美元。
Ralph Lauren首席执行官Patrice Louvet表示，未来集团会专注于数字化转型，对现有的门店网络进行精简和升级，以跟上大环境和市场需求的转变。第二季度内该品牌在社交媒体上发起史上首个可定制Snapchat衣柜Ralph Lauren x Bitmoji Collection、与芝加哥说唱歌手Chance the Rapper举办独家虚拟音乐会等，以尽可能引起年轻消费者的关注。
仔细观察不难发现，Ralph Lauren只是美国零售环境遭到无差别冲击下的一个缩影。在疫情发生前，纽约每年接待的游客约6000万，但现在旅游业在短时间内无法恢复正常，大部分消费者也因第三波疫情的爆发而减少外出，日常的商业活动持续减少，对于零售商们来说无疑雪上加霜。
据美国商业不动产服务公司世邦魏理仕的报告，第三季度纽约曼哈顿主要购物街区店铺空置率为254家，超过第二季度的235家，创历史新高，租金也随之大跌12.8%至每平方英尺659美元，较第二季度进一步减少4.2%，是自2011年下半年以来最低水平。最受游客和富裕消费者喜爱的第五大道更是一落千丈，租金一度高达每平方英尺3000美元的街边旺铺，现在租金不及原先的三分之一。
高度依赖游客的时代广场状况也不容乐观，平均租金减少了18%，从每平方英尺1820美元减少至1492美元。时代广场联盟数据显示，截至10月底，该街区的人流量跌幅高达72%。世邦魏理仕副董事长Richard Hodos还透露，Michael Kors位于洛克菲勒中心的旗舰店于近期才完成了租约延期，租金远低于此前每年数百万美元的价格。
鉴于今年以来美国奢侈品店在多起抗议活动中都遭受了袭击和破坏，提前采取保护措施已成为常态
冰冻三尺，非一日之寒。纽约曼哈顿16个主要购物区的零售物业租金已连续四年出现下滑，早在戴德梁行发布的《全球主要大街》2018年度报告中，纽约第五大道就失去了全球最贵购物街区的宝座，被香港的罗素街所取代，2019年也没有重回榜首，今年更是登顶无望。
第五大道的关店潮更是在2017年就已出现苗头。继Ralph Lauren后，美国奢侈品百货Lord & Taylor于2019年1月3日正式关闭纽约第五大道占地65万平方英尺、共11层楼的旗舰店，该建筑由WeWork接手。
半个月后，业绩深陷泥潭的Gap也正式关闭纽约第五大道旗舰店。该店于1998年开业，共三层楼，占地面积达3716平方米，最初所签的年租金为8000万美元，2018年租金涨至每年逾1亿美元，每月就背负高达900多万美元成本。
两个月后，Tommy Hilfiger也宣布关闭其位于纽约第五大道681号的全球旗舰店，该店占地面积为2.2万平方英尺，共有4层，由Callison Architects和Tommy Hilfiger创意团队设计。意大利奢侈品牌Versace位于纽约第五大道647号的旗舰店也一度有意搬迁，但在Cushman & Wakefield发起为期5年的转租提议后打消了这一念头。
今年6月，意大利奢侈品牌Valentino起诉纽约曼哈顿第五大道旗舰店的房东第一太平戴维斯合伙公司，以提前撤销租约，原因是在疫情和抗议活动的影响下，门店所处的街区已无法恢复往日的繁华。根据合同，Valentino该店的租约始于2013年，将于2029年到期。对此，第一太平戴维斯合伙公司表示不会接受退租的请求，Valentino发言人则拒绝作出回应。
深受男性消费者喜爱的荷兰牛仔品牌G-Star Raw美国公司也已申请破产，将关闭大部分门店。据悉，该品牌最大的债权人是其位于纽约第五大道门店的房东，所欠租金约42.6万美元，而该旗舰店在此前的示威活动中被洗劫一空。
鉴于今年以来美国奢侈品店在多起抗议活动中都遭受了袭击和破坏，提前采取保护措施已成为常态。在美国总统选举日当天，Chanel、Dior、Loewe、Fendi、Louis Vuitton等奢侈品牌都将橱窗封上并挂上木板，梅西百货和Bloomingdale 's等百货公司也暂时关闭，以防大选后出现的相关活动。
现在看来，纽约正在重蹈香港的覆辙。
从去年6月开始，香港的零售行业表现就每况愈下，中国内地游客骤减成为常态。进入2020年后，在疫情的催化下，情况更是加速恶化。要知道近20年来中国内地消费者的崛起在香港的经济发展中发挥了重要作用，他们贡献了70％的销售额，该群体的减少直接影响的是香港零售业表现。
最先决定撤离的是奢侈品牌Prada，于去年10月决定其位于香港罗素街的旗舰店在租约到期后不再续约，又于今年1月提前结束营业，属业界罕见，引发广泛关注。据悉Prada所在的店面月租金高达900万港元，房东旭日集团表示Prada撤店之后，该店铺月租金将削减44%至500万港币，也会接受面积更小的租客。
Louis Vuitton月租高达500万港元的时代广场门店则在与九龙仓置地就租金问题协商失败后做出同样的决定，不再续约。Tiffany在香港最昂贵购物街区尖沙咀广东道的旗舰店随后也悄然关闭，该占地面积4000平方英尺的门店租约已于去年底到期。
意大利奢侈品牌Valentino在尖沙咀的旗舰店则于4月初闭店，撤下了海港城双层旗舰店的招牌。虽然海港城从2月开始主动为租户减少一半租金，但日渐稀少的中国内地消费者已无法留住Valentino。有分析指出，Valentino等奢侈品牌关闭海港城旗舰店成为香港奢侈品零售业步入衰退期的又一证据，海港城曾是中国内地高端消费者必到的购物目的地。
今年6月，美国内衣品牌 Victoria's Secret 位于锣湾渣甸街京华中心的旗舰店突然宣布结业，正式撤出香港。该品牌在2017年以月租700万港元在京华中心打造四层的旗舰店，店铺面积超过5万平方英尺，当时签订的租约长达10年，现在提早7年半离场，分析预计该品牌需赔偿的租金高达数亿港元。
国内运动服饰巨头安踏旗下品牌FILA在两年前租用的香港铜锣湾怡和街1A至1L号香港大厦门店也将在租约到期前半年关闭，放弃圣诞假期。该店建筑面积约为1640平方英尺，月租高达100万港元，原本租约是明年4月底到期，由于提前撤离，FILA必须向业主赔偿余下的部分租金，目前该铺位正以每月约80万港元的价格重新招租。
此外，Omega、La Perla和Kiehl's等品牌也决定不再续约该街区门店，劳力士则决定把门店迁移。瑞典快时尚H&M位于香港旺角的旗舰店同样无意续租，该店占地4645平方米，月租达900万港元。英国快时尚品牌Topshop位于香港中环的旗舰店已于10月关闭，正式退出大中华市场。
面对如此境况，罗素街全球最贵购物街区的头衔自然不保。据戴德梁行香港商铺部主管及执行董事林应威透露，铜锣湾区今年至今商铺的租金已累计下挫约41.3%，第三季度跌幅为3.5%至7.9%，其中以铜锣湾跌幅最大，环比跌幅7.9%。但他预计，经过断崖式的下跌，市场已接近“见底”。
租金的大幅下滑在部分品牌眼中是难得的减少租金成本的机遇。香港化妆品零售商莎莎于日前以约60万港元的价格承租了临近铜锣湾罗素街步行的启超道多层铺位，面积约700平方米，该铺原租客为周生生，租用物业多年，高峰期月租达150万港元。迪卡侬则以80万港元的月租承租了中环皇后大道中的一个789平方米的铺位。
恒隆地产日前还宣布，旗下旺角家乐坊将于明年1月引入美国运动鞋连锁商Foot Locker，开设全港最大的单层Power Store旗舰店。全新旗舰店占地面积约为2200平方米，将为消费者提供最齐全的国际专业运动品牌及独家限量鞋款，与家乐坊共同打造旺角运动潮流购物新据点，进一步加强“型聚旺角”的市场定位。
可以肯定的是，在后疫情时代，全球主要购物街区会迎来新一轮大洗牌，如何留住品牌是亟需思考的问题，毕竟当消费者愈发习惯线上场景、在线上购物，关闭成本高昂却无利可图的旗舰店于品牌而言不再是选择题。
而接棒的品牌能坚持多久也是未知数，在Mango的战略规划中，电商渠道已成为主角。Mango日前透露，在电商渠道50%的强劲增长推动下，品牌在一些主要市场的销售表现正在迅速恢复，接近去年同期录得的创纪录销售水平。首席执行官Toni Ruiz强调，品牌在所有市场的表现均优于预期，电商业务占总收入30%的目标或将提前实现。
