去年上半年海港城商场租户销售额达185亿港元，租金收入40亿港元

作者 | 周惠宁

香港失去亚洲“购物天堂”头衔后，海港城成为最大受害者。

据时尚商业快讯，受疫情以及零售环境持续低迷影响，6月香港零售销售额同比大跌24.8%至265亿港元，连续17个月录得下滑，上半年大跌33.3%，珠宝首饰、钟表及名贵礼物等奢侈品销量骤减56.5%，占据香港高端消费半壁江山的九龙仓置业上半年收入随之大跌20%至67.75亿港元，营业利润大跌26%至49.66亿港元，股东应占集团亏损达44.54亿港元，去年同期净利润为69.89亿港元。

和以往不同的是，九龙仓置业此次并未公布旗下各商场的具体销售数据。旗下核心商场海港城收入下滑30%，空置率飙升至10%，创历史新高。另有消息人士透露，海港城商场3楼空铺至少有20间，包括钟表店与服装店，为尽可能地挽留租户，海港城母公司九龙仓置业已向租户减租50%。

作为曾经最受中国内地消费者喜爱的高端商场，占地23万平方米的海港城一直是九龙仓置业的主要业绩增长引擎，拥有逾450间商店。从2007年起，海港城销售额年复合增长率超过10%，2018年更是高达24%，销售额平均每天超过1亿港元。去年上半年，海港城商场租户销售额达185亿港元，租金收入40亿港元。

不过疫情发生后，海港城的生意开始急转直下，从2月起史上首次向零售租户提供大幅的基本租金优惠，九龙仓置地仅上半年的租金宽减就已超过10亿港元，同时集团还相继推出一系列市场推广措施、投资，为商户刺激人流和消费。

由于生意大不如前，意大利奢侈品牌Valentino海港城旗舰店于4月决定结业离场，Dolce & Gabbana旗舰店则在重装后恢复营业，lululemon也在海港城开设了亚洲最大旗舰店，Brunello Cucinelli Kid's、Cole Haah和Thom Browne等品牌也把香港首店选在海港城。爱马仕、Aledxander McQueen和Christian Louboutin则在原店基础上进行了扩张。

除了海港城，九龙仓置业旗下还拥有时代广场、荷里活广场以及中环组合等5项香港物业组合。报告期内，时代广场商场收入同样录得23%的跌幅，营业利润则大跌25%，出租率下滑至92%，空置率为8%。由于租金协商失败，Louis Vuitton时代广场店已决定不再续约，大部分国际品牌也决定暂停或押后扩展计划。

荷里活广场收入也减少13％，营业利润下降17％，截至6月底的出租率为96%，为刺激购物人流量增长，商场曾进行跨界联乘特别推广活动，更推出VIC会员尊享的奖赏计划。去年底九龙仓置业收购的新加坡物业会德丰广场和Scotts Square虽位于黄金地段乌节路购物带，但在报告期内的业绩受到政府采取的“熔断”关闭措施影响，目前空置率分别为7%和4%。

与零售业类似，九龙仓集团旗下的三家酒店业务受到沉重打击，期内平均入住率从截至去年底的81%暴跌至20%，收入下跌72%至2.56亿港元，营业亏损2.43亿港元，2019年同期为收入9.06亿港元、盈利1.39亿港元。太子酒店从2月起暂时停业进行彻底翻新，最快将于明年第一季度重新开业。

九龙仓置业常务董事吴天海在财报后的会议上强调，没有公开商场详细数据的原因是不希望上半年过分极端的表现误导市场，但集团已经为租户做出极大的让步，业主也有业主的困难。此前有消息称，海港城计划继续向商户提供额外租金减免，但要求租户延长租约至少18个月，同时必须在7月中前繳清6月底止偿还租金及欠款。

吴天海表示，九龙仓置业目前首要是守，不是攻，过去几个月都以开源节流为主，并透露在首个全港消费计划和消费奖赏计划“Rewarding Everyone”的刺激下，5至6月旗下商场人流有所回升，零售收入跌幅收窄至15亿港元。

截至报告期末，九龙仓集团总资产增长1%至2870亿港元，其中94%位于香港，除去银行存款、现金和股本投资等的总营业资产减少2.45%至2698亿港元，海港城的估值则下滑2.6%至1681亿港元。

相较之下，在中国内地拥有上海恒隆等多个高端购物商场的恒隆地产处境稍微乐观。在截至6月30日的上半年内，同样对租户采取减租等措施的恒隆地产总收入同比无增长录得41.85亿港元，营业利润下跌5.3%至30.45亿港元。中国内地物业租赁收入增长3.9%至22.77亿港元，香港则下跌5.3%至19.41亿港元。

恒隆地产表示，中国内地的业绩已逐渐恢复，上海恒隆广场的收入增长4%至8.6亿元人民币，商场租用率达95%，港汇恒隆广场更录得15%的增长至4.53亿元人民币，商场租用率为94%。

首席执行官卢韦柏透露，2、3月的时候集团面临的挑战非常严峻，基本上已经失去了33%的业绩，但从4月起中国内地实现强劲的V型反弹，上半年的物业组合租赁收入仍然增加9%至20.62亿元。零售额也有6%的正增长。恒隆地产董事长陈启宗则对中国内地奢侈品消费持积极态度，未来会对部分商场进行升级。

鉴于整体零售环境依旧充满不确定性，九龙仓置地未对下半年的业绩表现作出预测。花旗银行直言，九龙仓置业处于黎明前最黑暗的时期，高盛则预计从去年中至明年底该旗下商场的零售租金将下降35%，摩根士丹利此前也发布报告称，九龙仓置业2020年上半年业绩和派息逊于预期，下半年派息或进一步减少。

截至周一收盘，九龙仓置业股价大跌5.72%至27.3港元，自今年以来累计大跌41%，市值约为829亿港元。