张园作为上海静安区的历史风貌区，从品牌阵容和销售额来看仍有很大的上升空间
作者 | 周惠宁
中国奢侈品消费持续井喷，好不容易等到新风口的商业地产巨头们正在加速圈地。
据时尚商业快讯，太古地产于周三正式与上海静安置业签约，双方将成立管理公司，分别持有该合资公司60%及40%的权益，携手复兴百年张园，在上海静安南京西路打造又一座世界级商业地标，落成后将是继兴业太古汇和即将开业的前滩太古里后，太古地产在上海的第三个商业体。
资料显示，张园地上总计容面积为5.56万平方米，业态非常丰富，包括了商业、办公、文化、住宅（石库门别墅）和公共服务设施等，其内拥有28种不同风格的石库门里弄建筑，包括优秀历史建筑二类2栋、三类2栋、四类9栋，区级文保点24栋，保留历史建筑5栋。
值得关注的是，该项目最初还吸引了恒隆、华润、新鸿基等众多顶级商业开发商，最终太古地产凭借三个太古里的成功案例，以及对于历史建筑保护的经验，成功脱颖而出。
有分析指出，拿下张元这个上海建筑历史的瑰宝对太古地产有着至关重要的意义，尽管太古地产在静安区已经开设了一家兴业太古汇，但整体业务以高端和轻奢品牌为主，Louis Vuitton、Chanel和爱马仕等奢侈品牌则被恒隆广场牢牢占据。
要知道，在被视为国内奢侈品零售制高点的上海，静安区一向有着“国内奢侈品消费晴雨表”的称号，其中最为世人所熟知的便是由中信泰富、恒隆商场、梅龙镇广场组成的“梅泰恒”南京西路传统高端商圈，开在此处的门店都是各头部奢侈品牌在中国的主要收入来源，疫情发生以来这些店门口大排长龙的境况更是成为常态。
拥有嘉里中心、芮欧百货、久光百货、静安晶品和铜仁88的静安寺商圈则紧随其后，不仅有奢侈品牌店，也有各式买手店和国外设计师品牌，深受年轻富裕消费者喜爱。
与此同时，南京西路商圈正在进行全面升级，与恒隆广场一街之隔的锦沧文华由有着30年历史的上海锦沧文华酒店改建，升级后将融合高端商业零售与屋顶花园景观体验。据知情人士透露，下半年锦沧文华开幕后将有头部奢侈品牌入驻，对恒隆广场形成正面威胁。
位于上海市中心的黄浦区和静安区是最受消费者欢迎的高端购物目的地，汇聚了众多奢侈品商场
改造后的中信泰富则试图在招商方面追求最大差异化，整个商场将有约八成品牌成为南京西路首店。根据最新披露的改造效果图，中信泰富将在商场外观和零售体验方面进行明显提升，引入错落排布的玻璃外立面，改变传统奢侈品商场“水泥盒子化”的布局形式。
相较之下，张园的商业版图仍旧充满空间，发展潜力巨大。该地块作为上海静安区的历史风貌区，若能得到太古地产的加持，品牌阵容和销售额都将实现显著的提升。
目前位于张园西部的茂名北路沿街面已经修缮完成，楼典觉得非常精美别致，而中部区域也已经部分开放，举行“静安百年张园城市更新主题展”。
无独有偶，另一商业地产巨头新世界发展同样寄望于上海，于去年8月成功以41.11亿元摘得上海黄浦区淮海社区地块，占地面积约1.7万平方米，总开发面积约为12.8万平方米，将打造一个艺术性与现代感兼具的高端商业综合体。 这是继2013年中国内地首个K11购物艺术中心入驻上海后新世界发展再度入沪。
两家K11都位于仅次于静安寺商圈的淮海中路商圈，第二家K11几乎就在原上海K11斜对面，有望弥补K11零售空间过于狭窄的问题，也被认为是上海最受期待的新项目之一。
需要警惕的是，据多方信息核对和实地调查统计，截止2020年底，上海3万平方米以上的既存购物中心共306家，总商业建筑面积2344.46万平方米，仅中心城区就有144家，商业建筑面积1079.46万平方米，占总面积46.05%。
2021年计划新开业3万平方米以上的购物中心更多达49家，总面积为398.06万平方米，新开数量大幅多于上年，其中浦东新区14家，静安区6家，购物中心存量改造3万平方米以上的有4家，面积为25.15万平方米。
这意味着，随着上海购物中心规模已达人均1平方米，消费者并不缺商场，如何通过创新经营来争夺人流量是一大挑战。换言之，外观、数据、价值观和零售体验是未来购物中心的支脚，购物中心不仅关乎商业，更是重新创造一处都市风景。
在AT Kearney的报告《购物中心的未来》中，报告作者Michael Brown和Matt Lubelczyk概述了四种不同的购物中心模式，分别是以大型景点为中心的目的地中心，汇集租户数据的创新智能空间，反映周边社区共享价值的价值观中心，以及针对特定人群打造生活方式零售中心，它们将在未来2030年占据主导地位。
因此，在太古地产的规划中，这次对张园的开发会在完整的保留和修缮基础上，同时建设一部分全新建筑，释放其真正的价值与活力。
集团主席施铭伦更是在5月到访静安张园后就曾表示，参与静安的历史建筑保护与活化项目是一个难得的机遇，希望能通过兴业太古汇以及周边的保育活化项目将整个南京西路沿线及周边社区提升为世界级的街区。
这一底气源于太古地产持续走强的业绩表现。据太古地产公布的第一季度经营数据显示，上海兴业太古汇零售销售额大涨171%，租用率为97%，成都远洋太古里和三里屯太古里的零售销售额也分别录得122.7%和113%的强劲增长，其中成都远洋太古里已成为国内社区型高端购物商业体的“教科书”。
太古地产与陆家嘴集团合作打造的前滩太古里则已在上海极具潜力的新区浦东占得先机，该版块商业地产和住宅火热，高净值人群集聚，未来将为高端零售输送大量消费人群。在2017年南京西路商圈的兴业太古汇渐成气候后，前滩太古里承载了太古地产对上海高端零售市场的野心。
据悉，总建筑面积约12万平方米的前滩太古里将于9月30日正式开业，已汇聚高端零售、时尚潮流、餐饮娱乐、生活健康、文化艺术等逾200家商铺，首批入驻品牌包括MOViE MOViE、茑屋书店、ASICS RUNNING STATION跑步型动社和The Cheesecake Factory 芝乐坊餐厅等。
可以肯定的是，张园这个上海开发难度最高的项目将弥补太古地产在上海这个中国奢侈品要地的重要缺口，以更好地把握中国奢侈品零售的话语权，也让南京西路的奢侈品零售天花板再度升高，届时太古地产在上海的商业布局将基本覆盖最核心的高端消费人群。
据上海消费市场大数据实验室数据，4月30日至5月4日期间上海线下消费总额达196.5亿元，同比大涨30.4%，与2019年同期相比也增长9.6%，其中奢侈品、化妆品等品类增长最为显著，进一步凸显了上海消费者的强大购买力。
不过面对竞争愈发激烈的赛道，太古地产的野心远不止于此。
随着北京华联集团旗下高端商场SKP于近一年内接连布局昆明、成都、武汉、呼和浩特、杭州等多个城市，新世界发展旗下K11计划在10个重点城市开展合计共38个项目，总楼面面积达到284.6万平方米，太古地产也决定进一步扩大自身在中国的商业矩阵。
早在2019年，太古里就宣布将落户拥有鲜明城市特色的西安，计划把西安小雁塔片区打造成集文化、旅游、商业、生态为一体的“老西安”名片。
去年底，太古地产与远洋联合发展达成协议，将共同负责北京颐堤港的扩建项目，包括一座购物商场、多座办公楼和一家酒店，预计总投资额达人民币230亿元，太古地产和远洋集团将分别持有该扩建项目35%及64.79%的权益。
另据太古地产今年5月最新发布的公告，太古地产新上任的董事兼行政总裁彭国邦于4月与广州市市长温国辉就太古地产扩大在穗投资布局达成了共识，将推进新项目的合作，这意味着太古地产很有可能在广州打造第二座太古汇。
而广州太古汇已成为太古地产旗下表现最强劲的零售物业，继去年逆势大涨36%后，第一季度零售额又同比猛涨169.6%，租用率达100%，继续领跑太古系商场。
无论在什么行业，竞争是前进的唯一动力，国内高端商场的激战一触即发。在成都远洋太古里、杭州天目里等具有话题度的商业项目走红社交媒体后，平稳的上海高端零售正需要新的冲击与震荡，无论是已在棋局中的商业地产还是奢侈品牌都必须不断向前看。
截至周五收盘，太古地产股价下跌1.92%至23港元，市值约为1345亿港元。
