在很长一段时间内，恒隆都是上海富人购买奢侈品的不二之选，同时也是“奢侈品零售的风向标”
作者 | 周惠宁
随着国内奢侈品零售业触底回暖，一线城市高端商场成为这一趋势的最大受益者。
恒隆地产 (00101.HK) 今日发布2017年全年业绩，在截至去年12月31日的12个月内，恒隆地产收入同比下滑14%至111.99亿港元，营业利润下滑11%至79.1亿元，净利润则同比大涨31%至81.24亿元。对于收入的下滑，公告称，主要是由于本年度出售较少住宅单位而导致物业销售额下降。
其中，物业租赁的租金收入增加 1% 至 77.79 亿元，若撇除因资产优化而短期关闭的区域，则增长 4%；物业销售收入则同比大跌36%至34.2亿元。公司发展中投资物业的总值为215.92亿元。
报告指出，去年香港与内地的零售表现均有复苏迹象，特别是内地一线城市的奢侈品行业尤为明显，并逐渐蔓延至其它城市。不过，集团在高峰期间订立的租约或仍会受压，因时装零售业萎缩而衍生的行业多元化而也将对租金带来影响。
图为恒隆地产2017年主要业绩数据
期内，集团在内地的八个商场租金收入同比增长 1%至人民币 26.72 亿元。资产优化计划完成后，上海恒隆广场商场零售额同比大涨 26%，租金收入则增长 22%，该增幅已足够弥补上海港汇恒隆广场商场因资产优化工程而减少的租金收入。截至 2017 年底，该商场的租出率上升三个百分点至 96%。
早在2001年就开幕的上海恒隆广场购物商场是中国最早开幕的高端商场之一。地处核心商圈静安区南京西路，写字楼高288米，曾是浦西第一高楼。在很长一段时间内，恒隆都是上海富人购买奢侈品的不二之选，同时也是“奢侈品零售的风向标”。
恒隆商场多年稳坐高端商场“一哥”位置，2015年在上海核心商圈购物中心首层租金数据中，恒隆广场是上海唯一日租金破百的商场，远超静安嘉里中心、上海环贸广场、上海国金中心等国内一线购物中心。
上海恒隆广场商场的整个地库于 2016 年 3 月关闭以进行优化，并自 2017 年 1 月起分阶段重新开业。目前已有约 30 个品牌进驻地库，其中大部分更是首次在恒隆广场商场亮相。由全球知名室内设计师所设计的高端贵宾室也于 2017 年 9 月对外开放，该贵宾室不仅用于款待高端消费者，也会给品牌用于举办产品发布及会员专属活动。
上海恒隆广商场开启了上海乃至中国内地“奢侈品时代”
翻新后的恒隆商场突出了顶级奢侈品牌资源优势，以此与其他高端商场拉开差距。目前恒隆汇集了数量最多、面积最大的头部奢侈品牌店铺。
Chanel 已经扩展店面2次，希望能展现品牌的全线产品。LV之家则横跨五层，是中国内地首家。Prada店铺从两层楼扩充到四层楼，Dior 精品店则扩大为三层高的旗舰店 Dior Maison，以及Giorgio Armani、Bottega Veneta等品牌都是目前上海最大的店铺，进一步巩固了恒隆广场商场作为高端品牌集中地的定位。
据悉，升级后的恒隆地产将加强客户关系管理，于去年第三季起率先在上海恒隆广场推出顾客关系管理系统，并在两年内陆续在内地所有恒隆广场推出，首期投资额为1600万元人民币。
不过，同在上海的港汇恒隆广场商场租金收入则减少 9%至人民币 8.83 亿元，若剔除受影响区域，租金收入上升 7%，部分受翻新影响区域将自 2018 年年中起分阶段重新开业，以减少对收入及利润的影响。
为应对充满挑战的市场环境，恒隆地产于去年上半年开始下调部分商场租金，同时优化租户组合及提升租出率。得益于周详的租户组合重整及市场推广，上海以外的六个商场零售额及租出率也有所改善，为日后的可持续租金增长建立了稳固的基础。
沈阳皇城恒隆广场商场的租金收入同比上涨 9%至人民币 1.55 亿元。截至 2017 年底租出率下 跌三个百分点至 90%，主要由于部分租约于年底前到期所致。
市府恒隆广场的总收入则同比减少 7%至人民币 2.13 亿元，主要受到沈阳奢侈品消费疲弱、商场下调租金等影响，其租金收入减少 25%。截至 2017 年底，租出率下跌一个百分点至 83%。
济南恒隆广场商场收入增加 3%至人民币 2.71 亿元，租出率上升三个 百分点至 94%，零售额同比增长 12%；无锡恒隆广场的总租金收入下滑2%至人民币2.19 亿元，商场的零售额同比上涨16%，租出率上升七个百分点至 87%。
天津恒隆广场商场租金收入则同比减少 5%，租出率上升七个百分点至 89%，零售额同比增幅为 8%；于2016年9月开业的大连恒隆广场租金收入增加13%，租出率上升五个百分点至 71%。
期内，上海恒隆广场、沈阳市府恒隆广场及无锡恒隆广场的四座办公楼租金收入减少 3%至人民币 7.58 亿元。
恒隆地产董事长陈启宗近日在第十一届亚洲金融论坛中表示，中国商业机遇多，也是可预见性非常强和发展稳定的地方，是投资的最好去处。
他还指出，目前内地一线城市已经有所复苏，长远来说对内地市场仍持乐观态度。如果中国消费市场没有太大变动，集团在内地的前景可观，但要注意风险，并强调最重要是做好市场定位。
恒隆地产董事彭兆辉早前在接受时尚头条网的专访时表示，恒隆商场将花更多精力把握内地高端消费群体的需求和变化，提供更精准的服务，以私密乃至细微的整体服务提升消费体验。
据悉，恒隆地产目前在内地现有的商场共有8个，集团称未来会再增加2个，强调集团的营运模式是崇尚简约，较为着重商场的质量。
与此同时，恒隆香港商铺组合租金收入同比基本持平，为22.61亿港元，主要受铜锣湾京士顿街9号及山顶广场自2017年年初进行大型翻新工程所影响，若撇除该因素，租金收入增长3%。
其中，山顶广场第一期翻新工程关闭 60%的可租赁面积，预计于 2018 年年中完工，翻新后的区域将于 2018 年底之前重新开业。截至2017年底，恒隆香港商铺整体租出率上升一个百分点至96%。
期内，恒隆香港办公楼组合租金收入增长5%至12.57亿港元，主要得益于租金调升及租出率上升，整体租出率上升4个百分点至95%。
在连跌 24 个月后，香港地区零售额自 2017 年 3 月份起已连续 9 个月录得正增长，内地游客人数正在回升，不过，内地消费者对钟表珠宝及高端时装等的需求较之前有所减少。考虑到多年来的持续增长已将租金提升至一个较高水平，因此集团认为香港地区本年度的业绩表现符合预期。
整体而言，得益于政府对个人消费的持续鼓励和对新零售行业多元化及拓展的促进，进一步推动了消费者对时尚奢侈品及潮流服饰品牌的需求。
据贝恩公司最新报告，2017年中国奢侈品销售额达到人民币1420亿元约合220.7亿美元，较2016年大涨约20%，创下自2011年以来最大增幅。贝恩驻上海合伙人Bruno Lannes表示，各大奢侈品牌下调中国市场售价，加上中国政府鼓励国内消费，对于奢侈品市场的反弹起到了关键作用。
报告数据显示，2017年化妆品、香水和个人护理品在中国的销售额增幅最大，达到28％；其次是珠宝首饰，销售额同比增幅达27%；女装品类销售额则在街头休闲服饰的推动下同比上涨24%，男装销售额增幅则为8％。
有分析人士认为，由于欧洲地缘政治和治安环境的动荡，以及中国奢侈品购物体验的不断优化、价差的缩小，中国消费者开始回流国内消费，这部分消费者将成为国内高端商场业绩增长的关键动力。
对于2018年，恒隆地产表示将把发展重心放在推动物业项目的零售额及租金增长上，同时提高上海以外项目的租出率及租户质素，并进一步提升成本效率及租赁边际利润率。
至于线上线下合作方面，执行董事陈文博表示，集团主要专注线下的客户体验，但也会找合作伙伴推行多媒体市场推广。合作伙伴方面，陈文博指与不同大、小型电商均有研究合作机会及方式，但细节未能公布。
野村则发表研究报告称，鉴于恒隆地产物业发展销售步伐预期的调整，下调恒隆地产2017至2019年核心业务净利润增长预测至6%、7%及8%，不过仍重申该股“买入”评级，并称其为行业首选。
近三个月以来，恒隆地产股价累积上涨了近8%，目前市值约为400亿港元。
