早在1960年便创立恒隆地产的陈启宗直言“在大雨中行走，看不清前方的路”
作者 | Drizzie
市场正对国内奢侈品零售的复苏进程持不同态度。
恒隆地产上周发布上半年业绩报告，总收入同比下跌1.2%至52.37亿港元，物业租赁收入同比增长5.6%至52.37亿港元，没有录得物业销售收入，整体营业利润上升3%至38.24亿港元。
算上减值影响，中国内地租赁收入按港币算增加6%，香港物业组合租赁收入增长4%。集团指出，收入下跌主要受汇率因素和期内无物业销售收入的影响。
期内，恒隆在中国内地的十个商场总收入同比增长13%至24.96亿元人民币，创下历史新高。高端商场的收入上升16%，次高端商场则微跌3%。目前恒隆在中国内地八个城市已开业十座恒隆广场，其中七座高端商场，三座次高端商场。第十一座恒隆广场位于杭州，将于2024年开业。
位于上海的两座高端商场录得18%增幅，总收入超15亿元人民币，占中国内地总收入超60%。其中，位于南京西路的上海恒隆广场年租金收入8.91亿元人民币，增长高达23%，租户销售额大涨62%，上海港汇恒隆租金收入和租户销售额也分别实现11%和68%的强劲增长，主要得益于消费者对奢侈品需求的上涨。
上海以外的高端商场则受惠于租户销售额上升，整体租赁收入增长达11%。次高端商场收入稍有下跌主要是由租出率下滑所致。
2023年上半年恒隆地产中国内地商场业绩表现
尽管这份在2023年旅行限制放开后备受关注的上年报不乏业绩亮点，但这家港资地产似乎传递出保持审慎的信号。
恒隆集团及恒隆地产主席陈启宗直言，“下半年或不如上半年”。他表示，上半年特别是前4个月，奢侈品市场增长势头非常好，与一般消费市场的状况完全不同。下半年公司的业绩将录得增长，但是不如上半年强劲。
恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏卢韦柏也在业绩会上表示，5月底到6月伊始，中国内地零售市场的增长趋势出现放缓趋势，因此可能得再观察一个暑假。
三天前在博鳌论坛上，陈启宗再次发表演讲，指出今年前5个月国内零售商业市场的复苏状态很好，5月中旬之后，增长速度减慢。下半年市场将继续会有增长，只能有个位数比例。加上写字楼稳定的收入，不会上升太快，也不会下降太多。总体来说，数据优于去年。能够确定的是，地产行业必须回归理性，市场愈发趋向“薄利多销”。
作为行业领军者，恒隆地产上半年的表现可以说是理所应当，因其建立在低基数上。
受去年4月至6月的疫情反复影响，上海恒隆广场去年上半年的租赁收入曾经大跌17%至7.24亿元，租户销售额大跌38%。上海港汇恒隆广场的收入也录得2%的下滑至5.53亿元，租户销售额大跌32%。沈阳皇城恒隆广场同样受疫情反弹影响，收入和租户销售额分别下滑9%和26%。受此影响，恒隆地产在中国内地的商场总收入同比下滑1%。
可见，在今年市场环境改善的情况下，恒隆地产在中国内地的商场大幅上涨是在预料之中，实现难度不高。
然而今年上半年，除了贡献了60%收入的上海两座恒隆广场之外，恒隆其它中国内地城市的高端商场及次高端商场实际上增长表现欠佳，沈阳与天津两座次高端商场收入甚至录得下滑。
为了扭转恒隆地产中国内地业务依赖上海两座领军商场的局面，集团近年来开始加强在无锡、昆明、武汉、大连等二线城市的布局，2021年开出了华中首个大型商业综合体项目武汉恒隆广场，2021年收入达到1.53亿元人民币，2022年升至2.32亿元人民币，增长率达51%。
图为2021年开业的武汉恒隆广场
不过虽然恒隆地产加速布局，值得注意的是，集团在下沉市场的竞争也越来越激烈。近年来，越来越地产巨头在二三线城市跑马圈地，太古地产、SKP、华润万象生活、新世界都在积极动作。
仅在武汉一城，就有2021年开业的K11购物艺术中心、2022年开业的武汉万象城，计划2023年开业的武汉SKP等新竞争对手。而当地极具实力的“地头蛇”武商集团旗下武商MALL，为应对激烈的竞争形势，也于今年4月开启战略升级，将国广、武广正式整合为新武商MALL。
由此可见恒隆地产在上海以外中国内地城市布局的难度，有分析人士指出，该集团目前的八家上海以外的中国内地商场运营得都不算出色。两家上海商场胜在地段和高端定位，发挥了港资地产的传统优势，但其综合运营能力未必高于SKP、华润等中国内地地产商和众多地域性地产商，这一缺陷也在深入其它中国内地城市时被放大。
打理性牌的恒隆对自身优劣势应该十分清晰，这或也是这家港资地产对未来谨慎求稳的原因。然而同为港资地产，太古地产相较之下似乎乐观得多，作风也更加激进。
2023年上半年财报显示，太古地产收入同比增长6%至72.97亿港元，公司股东应占利润同比下降6%至39.01亿港元，经常性利润38.92亿港元。
图为2021年开业的上海前滩太古里
太古地产的香港及内地零售业务显著反弹。其中，香港零售物业组合强劲复苏，主要是由于政府取消所有旅游及防疫限制措施，令消费信心回升，部分商场的零售销售额重回疫情前水平。
中国内地商场人流大增，多个商场的零售销售额更超越疫情前水平。太古地产董事局主席白德利强调，中国经济放缓对上半年业务没有影响，中国内地商场零售销售同比增长14%。
其中广州太古汇销售额同比增长逾16%，成都远洋太古里增长27%，北京三里屯太古里和北京颐堤港分别大涨逾29%和34%，上海兴业太古汇和上海前滩太古里更录得72%和168%的强劲增幅，但该集团也指出，业绩飘红主要与上年同期基数较低有关。
太古地产预计，市场对零售楼面的整体需求稳定，并在2023年下半年稳步复苏，商场的人流和销售额均会持续改善，预计广州和成都奢侈品牌零售商对零售楼面的需求殷切，上海的奢侈时装、化妆品和时尚生活品牌零售商及餐饮行业商户对零售楼面的需求将会稳定，而北京的零售销售及市场对零售楼面的需求将会稳步恢复。
太古地产中国内地商场2023年上半年业绩表现
太古地产强调，中国内地仍是太古地产未来发展的核心市场，并看好其发展前景，尤其是许多国际品牌有意在区内扩展业务，商场楼面的需求殷切。太古地产将与伙伴通力合作，在旗下商场共同设计创新的购物体验。
2021年和2022年，太古地产在上海开出前滩太古里和上海张园两大标志性项目。与此同时，太古地产将继续积极进军中国内地其它一线城市和新兴一线城市。
该集团表示，目前太古地产在西安和三亚的策略性投资进展顺利。西安太古里选址于古代长安城，已完成西安太古里地块竞拍，并成立合资公司筹备开发建设事宜。海南省三亚市零售项目则是太古地产首个以零售为主导的度假型商业项目，与中国中免合作开发。今年2月，太古地产购入成都远洋太古里余下权益，项目已由太古地产全资拥有。
此外，太古地产积极在大湾区拓展业务，包括联合荔湾区政府开建广州第二座太古项目，也考虑继续投资上海浦东区，此前与上海陆家嘴集团签署前滩21号地块合作意向书。
2018年和2020年，太古地产先后出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物业，累计回笼资金约250亿港元。手握现金的太古地产为其中国内地积极扩张提供了充足弹药。
去年3月，太古地产宣布1000亿港元的投资计划，其中超过一半的资金都将投放到中国内地拓展业务，目标是在2032年前将其在中国内地的投资总楼面面积增加一倍。
此次半年报中，太古地产表示仍然对1000亿港元投资计划充满信心，正在香港、中国内地和东南亚发展一系列新项目。
两家商业地产的半年报，折射出市场对未来的预期呈现分化，也反映出不同的行事风格。
太古地产力图在市场波动中抄底，抓住弯道超车的机会。恒隆地产则密切关注宏观环境，将自身的信心置于周期波动之下。
放眼其它商业地产，华润置地也倾向于继续重押，今年早些时候宣布将在北京、杭州、南京、重庆、长春、昆明、无锡、温州等地新开约10座购物中心，未来4年还会在长春、昆明、常州、贵阳、呼和浩特、长沙、郑州、东莞等地新增8家万象城，以满足国内消费者不断上涨的奢侈品消费需求。
尽管受疫情影响，华润置地去年已经逆势在在武汉、福州和海口开出三座M1重奢级别万象城，非重奢领域也再添10家。新项目数量展现了华润置地与万象系列对中国奢侈品市场的熊熊野心。
拥有K11品牌的新世界发展同样奉行激进风格，于过去两年在中国内地市场频频抄底，并不断扩张K11布局，今年在杭州开出第二座K11，目前已经在中国市场11个城市布局共计39个K11项目。
相形之下，恒隆地产似乎显得过度谨慎，但其担忧并非空穴来风。
在伯恩斯坦联合意大利奢侈品协会Altagamma早前发布的报告中，分析师预计全球个人奢侈品市场将增长5%至12%到3600亿至3800亿欧元，但中国奢侈品市场复苏速度较慢，不太可能回到2019年的水平，特别是中档奢侈品牌。
LVMH首席财务官Jean-Jacques Guiony在集团半年报发布时强调，与2021年同期相比，今年上半年中国消费者在全球贡献的销售额增长了40%至45%。
但是彭博社分析师Andrea Felsted认为，随着美国经济的降温，奢侈品行业要想保持发展势头，中国市场必须接过接力棒。复苏正在发生，但与四月份LVMH第一季度业绩时的预期相比，速度并不理想。
2024年的奢侈品零售和商业市场究竟怎么走，恒隆地产的陈启宗也直言“在大雨中行走，看不清前方的路”。市场将验证究竟谁过度谨慎，谁又过度乐观。
