少了中国内地游客的罗素街繁华不再，曾被评为“全球零售租金最贵街道”

作者 | 周惠宁

面对疫情的重挫和游客的缺席，香港零售市场持续低迷，仍在继续下陷。

据香港物业估价署最新资料，中环、铜锣湾、尖沙咀及旺角四大核心商区铺位今年租金将继续大跌20%至50%，重返2006年和2007年水平，其中最受关注的是曾被评为“全球零售租金最贵街道”的罗素街，最新店铺租金平均跌幅逾30%。

该部门分析人士表示，随着Prada、劳力士等奢侈品牌先后撤离，内衣品牌La Perla、护肤品牌Kiehl's和钟表品牌Omega、TISSOT位于罗素街的门店也在租约到期后关闭，该街道往日的繁华不再，部分店铺被卖口罩的短租店或运动用品及钟表特卖场所替代。

数据显示，Prada原旗舰店新一年度租金为4404万港元，较上一年的6480万港元回落32%。该店铺面积约1.5万平方尺约合1667平方米，月租曾高达900万港元，至今无人接手。

图为铜锣湾罗素街主要门店最新租金数据

属于英皇国际的罗素街22号至24号店铺年度租金则减少28.44%至4956万港元，此前为La Perla旗舰店，共有四层，总面积约为8740平方尺约合971平方米，同样处于空置状态。在被La Perla租下的5年期间，该店月租金为750万港元。不过2018年，La Perla因欠租921万港元一度面临被驱逐。

美国内衣品牌维密原本位于希慎广场附近京华中心的6层旗舰店在去年6月突然结业后也一直没有新的品牌入驻，这个占地面积达50000平方尺约合5555平方米的巨型店铺租金较上一年的9636万港元大跌24.53%至7272万港元。

罗素街59号至61号店铺则被手表品牌Daniel Wellington以744万港元的年租金签下，较上一年的876万港元减少15%，前租户是周生生珠宝。一度登上罗素街铺王的59至61号铺每平方尺租金也从高峰的3142港元大跌71%至855港元。

罗素街38号金朝阳中心地下C号最新租金为708万港元，同比大跌31%，近三年累积跌幅达47%，罗素街8号地下1及2号铺最新租金也较去年的1824万港元减少约31.5%至1248万港元。

香港其它核心商业区的租金也在不断下滑。

Chanel位于尖沙咀广东道的海港城旗舰店最新租金为8856万港元，较上一年逾1.1亿港元下滑19.96%，Dior、Burberry和高端腕表品牌Panerai在该街道的铺位年租也分别下滑14%、32.53%和44.93%至7236万、4380万及1500万港元。

Chanel和Louis Vuitton位于海港城的门店租金均减少了近20%

全球最大奢侈品牌Louis Vuitton在海港城的门店年租金较去年的1.893亿港元减少19.96%至1.515亿港元。不过该品牌因与同属九龙仓置业的时代广场协商失败，已于租约到期后撤出，原店铺面积为1万平方英尺，月租金高达约500万港元。

Tiffany尖沙咀广东道旗舰店在关闭后迟迟未寻到新的租户，Valentino在海港城的旗舰店现被Dolce&Gabbana接管。

中环陆海通大厦地下连一楼的旗舰店则于本月初被美国时装品牌American Eagle以近100万港元的月租签下，每平方尺租金仅167港元。该店原租户为Gap，月租金曾为550万港元，每平方尺租金是现在的2.5倍，约423港元。

珠宝零售商周大福近日也趁租约期满，放弃续租铜锣湾两间分店，预计每月可节省约140万港元租金。 去年该品牌还放弃了尖沙咀海防道铺位，当时月租近270万港元，随后该店就处于空置状态，目前业主已把铺面分拆为三间面积较小的门店招租，每月租金仅约15万港元。

实际上从2019年6月开始，香港的零售行业表现就每况愈下，中国内地游客骤减成为常态。进入2020年后，在疫情的催化下，情况更是加速恶化。要知道近20年来中国内地消费者的崛起在香港的经济发展中发挥了重要作用，他们贡献了70％的销售额，该群体的减少直接影响的是香港零售业表现。

而奢侈品牌的集体撤离最直接的结果就是导致街区客流量进一步下滑，令街区招租更加困难。

据美联工商铺最新数据，目前香港四大商业街区的珠宝钟表、化妆品或个人护理及服饰店较半年前分别净减少13、25及33家。其中尖沙咀空置率最高，全区空置铺位有271间，空置率达17.7%，其次是罗素街所在的铜锣湾，空置率为14.8%，中环和旺角的空置率则分别为14.2%和6.6%。

今年1月，香港整体零售额同比大跌13.6%至326亿港元，较去年12月的跌幅进一步扩大，逊于市场预期。按品类分，珠宝首饰、钟表及名贵礼物大跌31.7%，百货公司下跌17.4%，服装下跌20.4%，鞋履配饰减少35.1%，药妆类产品表现最差，零售额同比大跌40.1%。

房地产咨询公司Savills此前研究显示，受疫情持续导致本地零售低迷影响，今年香港街边旺铺和购物中心的租金会延续下滑态势，不过随着国际游客的回归和本地消费者购物支出增多，购物中心的租金或于2023年恢复每年5%至10%的涨幅。